Acheter un bien immobilier en Belgique implique de payer des droits d’enregistrement, un impôt régional qui s’ajoute au prix. Leur montant dépend de la région où se situe le bien et de votre situation. Voici les règles en 2026 et des exemples chiffrés.
Wallonie : 3 % pour l’habitation propre et unique
Depuis le 1er janvier 2025, l’achat d’une habitation propre et unique en Wallonie est taxé à 3 % au lieu du taux ordinaire de 12,5 %. L’ancien système d’abattement a été remplacé par ce taux réduit. Les principales conditions :
- ne pas posséder en pleine propriété un autre bien destiné à l’habitation (sauf engagement de le vendre dans les 3 ans) ;
- y établir sa résidence principale dans les 3 ans (5 ans pour un terrain à bâtir ou une construction sur plan) ;
- y conserver sa résidence principale pendant au moins 3 ans.
Si ces engagements ne sont pas respectés, la différence entre 12,5 % et 3 % est réclamée. Pour une résidence secondaire, un investissement locatif ou un achat en société, le taux reste de 12,5 %.
Bruxelles : 12,5 % avec un abattement de 200 000 €
À Bruxelles, le taux reste de 12,5 %. Pour l’achat de votre habitation principale, un abattement exonère toutefois la première tranche de 200 000 € du prix, soit une économie pouvant atteindre 25 000 €. L’abattement n’est accordé que si le prix ne dépasse pas 600 000 €. Pour un terrain à bâtir, l’abattement est de 100 000 €, avec un plafond de 300 000 €.
Flandre : 2 %
En Flandre, l’habitation propre et unique est taxée à 2 % depuis 2025, contre 12 % pour les autres acquisitions.
Exemple pour un bien de 300 000 €
| Situation | Wallonie | Bruxelles | Flandre |
|---|---|---|---|
| Habitation propre et unique | 9 000 € (3 %) | 12 500 € (12,5 % sur 100 000 €) | 6 000 € (2 %) |
| Résidence secondaire ou investissement | 37 500 € (12,5 %) | 37 500 € (12,5 %) | 36 000 € (12 %) |
Pourquoi la valeur vénale compte aussi à l’achat
Les droits sont calculés sur le prix convenu, mais celui-ci ne peut pas être inférieur à la valeur vénale du bien. Si le prix déclaré paraît anormalement bas (vente entre membres de la famille, prix « d’ami », bien vendu sous sa valeur), l’administration peut réclamer des droits sur la valeur réelle. La même logique s’applique aux donations et aux successions, où la valeur vénale sert directement de base à l’impôt.
Dans ces situations, une évaluation indépendante et motivée permet de fixer un prix cohérent et de le justifier en cas de question.
Connaître la valeur de votre bien
Pour situer un bien, consultez nos repères de prix par commune (Brabant wallon, Namur, Hainaut, Liège, Luxembourg, Bruxelles). Pour une valeur propre à votre bien, notre expertise avant achat ou notre évaluation avant vente comprend une visite et un rapport écrit. Tarifs : de 180 € (terrain) à 300 € (villa).
Cet article donne des informations générales, à jour au moment de sa rédaction (novembre 2026). Il ne remplace pas l’avis de votre notaire, qui confirme les règles applicables à votre situation.