Lorsqu’un proche décède, les héritiers doivent déposer une déclaration de succession reprenant tous les biens du défunt. Pour une maison, un appartement ou un terrain, la question revient toujours : à quelle valeur faut-il le déclarer ? Une estimation trop basse expose à un redressement et à une amende ; une estimation trop haute fait payer des droits inutiles. Voici les règles à connaître.
La règle : la valeur vénale au jour du décès
Les biens immobiliers sont déclarés pour leur valeur vénale à la date du décès, c’est-à-dire le prix qu’on pourrait raisonnablement en obtenir en le vendant dans des conditions normales de marché. Ce n’est ni le revenu cadastral, ni le prix d’achat d’il y a vingt ans, ni la valeur « sentimentale ».
Aucun texte ne fixe une méthode de calcul obligatoire : la responsabilité de l’estimation repose sur les héritiers. C’est précisément pour cela qu’une évaluation documentée est utile.
L’administration peut contrôler la valeur déclarée
L’administration fiscale dispose de plusieurs moyens pour vérifier la valeur déclarée :
- L’expertise de contrôle : si elle estime la valeur insuffisante, l’administration peut demander une expertise du bien. Elle dispose pour cela d’un délai de deux ans à compter du dépôt de la déclaration.
- Une vente ultérieure : si le bien est revendu peu après le décès à un prix nettement supérieur à la valeur déclarée, ce prix révèle la valeur réelle et peut servir de base à un redressement.
- La comparaison avec le marché : l’administration connaît les prix des ventes enregistrées dans la commune.
Que risque-t-on en cas de sous-évaluation ?
En Wallonie et à Bruxelles, aucune amende n’est appliquée tant que l’insuffisance ne dépasse pas un huitième (12,5 %) de la valeur déclarée : seuls les droits supplémentaires et les intérêts sont dus. Au-delà, une amende s’ajoute, et son montant augmente avec l’ampleur de l’écart. Les frais d’une expertise de contrôle qui confirme l’insuffisance peuvent en outre rester à charge des héritiers.
À l’inverse, rien n’oblige à déclarer une valeur « prudente » surévaluée : chaque euro déclaré en trop est taxé.
Comment établir une valeur défendable ?
- Rassembler les documents : titre de propriété, plans, certificat PEB, revenu cadastral, permis, baux éventuels et factures de travaux importants.
- Décrire l’état réel du bien au jour du décès : toiture, châssis, chauffage, électricité, humidité… Un bien à rénover vaut nettement moins que la médiane de la commune.
- S’appuyer sur des ventes comparables : même commune ou communes voisines, même typologie, période proche du décès.
- Conserver un rapport écrit et motivé : en cas de question de l’administration, il permet de justifier la valeur retenue.
Il existe aussi une procédure d’expertise préalable, demandée par les héritiers avant le dépôt de la déclaration : un expert désigné fixe la valeur, qui s’impose ensuite aux deux parties. Votre notaire peut vous dire si elle est pertinente dans votre cas.
Les repères de prix par commune
Pour situer un bien, les prix médians publiés par Statbel sont un bon point de départ : consultez nos pages Brabant wallon, Namur, Hainaut, Liège, Luxembourg et Bruxelles. Une médiane ne remplace pas l’examen du bien : elle mélange des maisons de toutes tailles et de tous états.
Faire évaluer le bien hérité
Notre évaluation pour succession comprend une visite, l’analyse de ventes comparables et un rapport écrit qui explique la valeur retenue à la date du décès. Tarifs : 180 € pour un terrain, 220 € pour un appartement, 250 € pour une maison et 300 € pour une villa.
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Cet article donne des informations générales, à jour au moment de sa rédaction (novembre 2026). Il ne remplace pas l’avis de votre notaire, qui confirme les règles applicables à votre situation.